Gli effetti delle misure d’urgenza sulle locazioni commerciali.
Oramai è palese che la pandemia da Coronavirus ha influenzato e continua ad influenzare tutti i campi della vita relazionale inclusi quelli relativi alla gestione dei contratti commerciali.
Tra le tante problematiche a livello giuridico che la pandemia ha posto ai giuristi vi è quella attinente ai contratti di durata, in particolare ai contratti di locazione di immobili urbani destinati ad uso commerciale. A seguito delle misure restrittive adottate negli scorsi mesi dal “Decreto Cura Italia” (d.l. 18/2020) ed oggi nuovamente, seppur in parte, dall’attuale “Decreto Ristori” (d.l. 137/2020), molti esercenti attività commerciali sono tenuti a chiudere i battenti, con conseguente riduzione rilevante dei ricavi.
Nel tentativo di arginare gli effetti negativi delle misure restrittive, la normativa emergenziale ha previsto agevolazioni fiscali sotto forma di credito di imposta; agevolazioni prorogate con l’ultimo Decreto Ristori, anche a prescindere dal volume di ricavi e compensi registrato nel periodo d’imposta precedente. Per il solo settore sportivo la decretazione di urgenza aveva stabilito la sospensione ex lege – per le federazioni sportive nazionali, gli enti di promozione sportiva, le società e associazioni sportive – dei canoni di locazione e concessori relativi all’affidamento di impianti sportivi.
Al di là degli specifici interventi legislativi emergenziali, volti a regolare nel breve l’impatto del Coronavirus sui rapporti contrattuali, ci si è chiesto quale effetto hanno le misure restrittive sulla regolare esecuzione dei contratti di durata e in particolar modo dei contratti di locazione commerciale, considerato che molti immobili adibiti ad esercizi commerciali – in questa fase di emergenza – non sono usufruibili pienamente.
Non vi è chi da più parti auspichi un intervento specifico del legislatore volto a ottenere l’introduzione di nuove regole che riequilibrino detti rapporti e che risolvano i nascenti conflitti. In attesa di una modifica legislativa – oltre alle norme dettate dalla decretazione d’urgenza che da febbraio 2020 si susseguono per tentare di dare un rimedio a breve per affrontare la congiuntura di grave crisi economica e limitare, per quanto possibile, il contenzioso giudiziario – vi sono le norme di carattere generale dettate dal codice civile.
Ma cosa dice il nostro codice?
Il nostro ordinamento non riconosce al conduttore la facoltà di sospendere arbitrariamente il pagamento del canone, salvo che l’immobile locato sia materialmente inutilizzabile per fatto del locatore.
Il conduttore impossibilitato ad usufruire dell’immobile a seguito delle misure di contenimento non può, quindi, sospendere il pagamento dei canoni; può eventualmente invocare, per contratti stipulati ante 31.1.2020, l’esimente da responsabilità per il ritardato pagamento dei canoni (ai sensi dell’art. 91 del “Decreto Cura Italia”) e/o richiedere la riduzione (o sospensione) dei canoni fino al momento di revoca dei provvedimenti di contenimento. In tal senso si è espressa la giurisprudenza chiamata a decidere sulle richieste avanzate, nei mesi scorsi, per lo più in procedimenti cautelari attivati da conduttori di immobili commerciali, al fine di ottenere provvedimenti di sospensione/interruzione del pagamento dei canoni (Tribunale di Roma – ord. 29.5.2020; Tribunale di Bologna – ord. 4.6.2020; Tribunale di Pordenone – ord. 8.7.2020)
Nulla vieta, poi, al conduttore di rinegoziare con il locatore i termini del contratto o di recedere dallo stesso se espressamente previsto.
Più difficile per il conduttore la possibilità di risolvere in toto il contratto, tenuto conto che le misure di contenimento sono state ad oggi temporanee.
Si potrebbe configurare una risoluzione nel caso in cui il titolare dell’impresa sia stato indotto alla chiusura definitiva dei locali per impossibilità di prosecuzione dell’attività causata dal rispetto delle misure di contenimento e dalla conseguente riduzione del fatturato.
In tal caso il conduttore, esercente l’attività, qualora dimostri che la sua prestazione (pagamento dei canoni) sia divenuta eccessivamente onerosa a seguito del calo di fatturato potrà chiedere la risoluzione del contratto che il locatore potrà evitare solo offrendo che il contratto venga riportato ad equità.
