A gdyby tak… (własny) dom we Włoszech?

Położone na półwyspie Apenińskim Włochy cieszą się od ‘zawsze’ sympatią Polaków jako meta turystyczna, a od kilku lat również jako miejsce potencjalnej inwestycji w nieruchomości. Ciepły klimat, morze, perełki architektoniczne, różnorodność przyrodnicza i znakomita kuchnia skłaniają do bliższego poznania włoskiego stylu dolce vita. Liczba turystów zagranicznych odwiedzających Włochy w zeszłym roku wzrosła w porównaniu z rokiem 2023 i wyniosła 458,4 mln osób, co przekłada się na rentowność wynajmu lokali.

Obcokrajowcy mogą nabywać nieruchomości na tych samych warunkach co obywatele włoscy (i następnie podlegają tym samym obowiązkom). Realia rynkowe sprzyjają tego typu transakcjom, gdyż nieruchomości w okresie ostatnich 10 lat we Włoszech potaniały, podczas, gdy ceny nieruchomości w Polsce raczej rosną.

Na początek dobrze zastanowić się nad odpowiednią lokalizacją: południe Polski dzieli od północy Włoch ok. 1000 km, natomiast południe Włoch od północy Polski już ok. 3000 km! Włoskie wyspy tj. Sycylia, Sardynia czy Elba to zupełnie inna bajka niż północne Włochy.

Przy transakcji dobrze mieć pomoc prawnika, z uwagi na różne czynniki. Poczynając od negocjacji – bo wówczas tzw. umiejętności miękkie mogą pozwolić na uzyskanie lepszego upustu, ale przede wszystkim pozwalają na dobra ocenę sytuacji przez osobę najlepiej zorientowaną w realiach lokalnych. Poza tym, poziom języka angielskiego jest ogólnie rzecz biorąc niski. Sprawdzenie czy zapisy w rejestrze nieruchomości faktycznie odpowiadają stanu aktualnemu (powierzchnia, stan prawny, pozwolenia) może przysporzyć wielu kłopotów, gdyż przeróżne rozbieżności i nieścisłości są we Włoszech na porządku dziennym. Nieruchomości są przedmiotem kontroli ze strony włoskiego urzędu skarbowego – Agenzia delle Entrate.

Z prawnego punktu widzenia, procedura nabycia nieruchomości jest dość zbliżona do polskich uregulowań. Powszechne jest zawieranie umowy przedwstępnej i wpłacenie zadatku. W praktyce, umowa przedwstępna służy ochronie praw obu stron transakcji, gdyż kupujący zobowiązuje się do kupna, a sprzedający do sprzedaży danej nieruchomości kupującemu w określonej przyszłości – może być to kilka miesięcy – czasem nieruchomości są jeszcze w fazie budowy. Umowa przedwstępna (contratto preliminare) może być zawarta w formie aktu notarialnego, ale nie musi. Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego pozwala na dokonanie wpisu do rejestru katastralnego (Conservatoria Registro immobiliare w Agenzia delle Entrate), co lepiej chroni prawa nabywcy. Przeniesienie własności poprzez zawarcie umowy przyrzeczonej następuje przed włoskim notariuszem. Opłaty notarialne (zazwyczaj od 1% do 3%) obciążają kupującego.

Po znalezieniu odpowiedniego domu, należy dokładnie sprawdzić stan prawny; można też niezależnie sprawdzić wartość rynkową nieruchomości. Również notariusz – jako, że przeniesienie własności następuje poprzez zawarcie pisemnej umowy przed notariuszem – ma obowiązek weryfikacji, czy sprzedający jest rzeczywistym właścicielem i czy dom nie jest obciążony hipoteka, poza tym konieczne jest sprawdzenie, czy przedmiot sprzedaży nie podlega specjalnym reżimom prawnym czy nieruchomość nie jest wpisana np. do rejestru zabytków.

Z podatkowego punktu widzenia cel inwestycji jest kluczowy – zakup w celu zamieszkania z zamiarem stałego pobytu, czy jak będzie to w większości przypadków – nabycie jako ‘seconda casa’, czyli domu wakacyjnego bądź przeznaczonego na wynajem. Najniższe stawki zapłacimy kupując dom od prywatnego właściciela, z zamiarem stałego pobytu (2% od wartości katastralnej). Jako dom wakacyjny stawka podatkowa wzrasta do 9%, i dochodzi jeszcze podatek TASI, płacony corocznie od drugiego domu.